نابسامانی مسکن سد راه توسعه کشور ، وقتی فرزند نورسیده صاحب زمین می شود - مجله پیامک مسعود

گروه اقتصادی خبرنگاران، در قسمت اول پرونده زمین بی صاحب، مقوله مسکن، نوسان قیمت با چالش های ارزی و میزان هزینه آن در سبد خانوار را بررسی کردیم. در این بخش، ارتباط زمین و مسکن با ازدواج و جمعیت را بررسی خواهیم کرد.

یکی از ملزومات مهم برای تشکیل یک زندگی متاهلی تهیه مسکن مناسب است. یک زوج جوان در حال حاضر برای اجاره یک خانه درخور شخصیتشان، با چالش های بی سرانجامی رو به رو هستند؛ عمده این عوامل در سال های اخیر، قیمت بسیار بالای املاک و عدم ثبات قیمت ها برای اجاره یک ملک بوده است.

گرانی دلار و پرواز قیمت ملک / دلیل نابسامانی بازار مسکن در ایران چیست؟!

طبق آمار رسمی، قیمت مسکن و اجاره بها در سال های اخیر به طور متوسط 30 درصد افزایش داشته است و اگر منصفانه نگاه کنیم، در حقیقت دولت هیچ بازوی توانایی برای کنترل و برقراری ثبات در حوزه ملک و زمین ندارد و شاید تمام امید آن ها به راه اندازی سامانه اسکان و املاک باشد.

تامین مسکن پیش نیاز ازدواج جوانان

از طرفی، علل این عدم ثبات به گفته کارشناسان، وجود تقاضای سوداگرانه در حوزه مسکن است؛ چیزی که با نام دلالی شناخته می گردد و با برهم زدن میزان عرضه و تقاضا در هر بازاری، آن را تبدیل به آشفته بازار می کند. خانه های خالی که مالکان یا بهتر بگوییم دلالان، مانع ورود آن ها به بازار می شوند؛ کمبود تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز سالانه کشور و درنهایت، مسئله قیمت گذاری که هرکسی هرچقدر که دلش می خواهد، قیمت می دهد، از عوامل اصلی افزایش نرخ فروش و اجاره بها می باشد که برای هیچ کدام از این موارد، ابزار و اهرمی وجود ندارد تا آن را کنترل کرد. با این تفاسیر، یک فرد زمانی که نتواند یک منزل به عنوان حداقل نیازهای اساسی یک خانواده را تأمین کند، مسلماً به دنبال ازدواج و تشکیل خانواده نیز نخواهد بود.

امنیت، ابعاد مختلفی دارد که امنیت روانی، یکی از آن هاست. نداشتن امنیت سکونت و زندگی در یک منزل هرچند معمولی، روان انسان را پریشان می کند. از طرفی اگر فرد نتواند تشکیل خانواده بدهد، سؤال این است که نیازهای مختلفی که باید در بستر خانواده تأمین گردد، در کجا رفع خواهد شد؟ امنیت اخلاقی جامعه چه خواهد شد؟

تامین مسکن برای مردم از وظایف اصلی دولت است

علاوه بر این تولید و عرضه مسکن طبق قانون اساسی از مهم ترین وظایف دولت نسبت به ملت است؛ چراکه در بحث امنیت اجتماعی، کنترل بازار ملک و مسکن، تدوین سیاست های جمعیتی و...، اثر مستقیم می گذارد. دراین باره می توان از الگوی پیروز مسکن مهر نام برد. برنامه ای که هرچند دارای مسائلی ازجمله عدم مکان یابی صحیح بود؛ ولی همین طرح را سایر کشورها برای خود الگو قرار دادند؛ همان چیزی که وزیر وقت مسکن، متوقف ساختن آن را برای خود افتخار و آن را مزخرف می دانست! همان واحدهای 70 تا 120 متری که امید حدود چهار میلیون خانوار ایرانی بود!

در هر حال سوالی که مطرح است اینکه آیا هیچ راهی برای کنترل بازار زمین و مسکن وجود ندارد که متحمل شوک های اقتصادی سنگین نگردد؟ اصلا این موضوع که دولت ها هم مدام وعده تکمیل سامانه اسکان و املاک را تا سرانجام هرسال می دهند، چیست؟

حقیقت این است که برای کنترل بازار نابسامان مسکن، به یک سامانه مدرن و شفاف نیاز است که اطلاعات مالکیتی املاک و صاحبان آن ها را دربرداشته و در طول زمان به روز گردد. اگر دولت بداند که چه فردی چه میزان خانه در مالکیت دارد، می تواند با سیاست اقتصادیات بر خانه های خالی، مانع از شکل گیری دلال و مافیا و سلطان شده و ملک با قیمت های کارشناسی شده به بازار عرضه می گردد. از طرفی از تعداد و کیفیت معاملات این حوزه اطلاع خواهد داشت که مسائل قضایی مربوط به کلاهبرداری، تصرف و پیش فروش های غیرمجاز را به حداقل می رساند.

حق زمین چیست؟ به چه کسانی تعلق می گیرد؟

در محافل علمی، در زمینه حقوق شهروندی برای شهروندان هر کشور، حقوقی به نام حق زمین تعریف می گردد؛ به طوری که به هر فرد تبعه کشور، یک میزان معینی از اراضی ملی به نام او ثبت می گردد. حتی در مورد سیاست های افزایش جمعیت که تقریبا تمام کشورها در سال های آینده با مشکل کمبود جمعیت جوان و نیروی کار با آن روبه رو می شوند، سیاست های تشویقی درنظر گرفته اند؛ به این صورت که به هر فرد از بدو تولد، متناسب با محل تولد و سایر پارامترها، قطعه زمینی با متراژ معین، تخصیص داده می گردد و یا دست کم به والدین نوزاد ودیعه مورد نیاز برای رهن منزل مناسب به صورت بلاعوض اعطا می گردد.. طرحی که در کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه، برنامه ریزی و به کارگرفته شده و درحال اجرا می باشد و به گونه ای است که با تولد فرزند دوم به بعد، میزان آن بیش ترشده که می تواند به عنوان سرمایه ای برای خانواده و فرد باشد و اینگونه، هم افراد را تشویق به تشکیل خانواده کرده و هم به فرزندآوری و افزایش جمعیت کشورشان کمک می کنند؛ چیزی که در کشور ما کاملا برعکس آن عمل می گردد و حتی یارانه و کمک معیشتی فرزند چهارم به بعد، به کلی حذف شده است!

راه حل چیست؟

به راستی ابزاری که بتواند این مسائل ناشی از نبود مدیریت در بازار ملک و مسکن را کنترل کند و به طور عادلانه به هر شخص، سهم معینی از زمین کشورش برسد، چیست؟

ابزارهایی که از چندین قرن گذشته در کشورها برای افزایش قدرت و اقتدار حکومت استفاده می شده امروز و با پیشرفت علم، آن ها را به گونه ای به روز کرده اند که به نام سامانه اطلاعات مدیریت زمین شناخته می شوند. قانون این برنامه در کشورمان به نام قانون جامع حدنگار تصویب شده و آن را با نام کاداستر می شناسند.

محدوده بندی و حدنگاری یا کاداستر (Cadastre) نوعی فهرست نقشه برداری ثبتی است، به صورتی که آن نوع نقشه برداری ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.

کاداستر ابزاری برای ثبات بازار زمین و مسکن

البته وجود کاداستر در کشور ما تنها مربوط به معین حدود املاک و اراضی کشاورزی و حکومتی شده و با صدور سند تک برگی، سر و ته قضیه را هم آورده اند! در صورتی که حتی در کشورهای همسایه که شرایط سیاسی پایداری ندارند، مدیریت زمین را طوری اجرا کرده اند که حداقل در بازار زمین و مسکن، به ثبات برسند.

در این بخش با ضرورت وجود این سامانه در زمینه مدیریت اراضی ملی و مسائل امنیت ملی و اجتماعی آشنا شدیم. در قسمت های بعدی پرونده زمین بی صاحب با ما همراه باشید تا به معرفی جایگاه و کارکرد آن در دیگر زمینه ها از جمله اقتصادیات، بپردازیم.